התחייבות להימנע מהתנגדות לבנייה,
לא מבטלת הזכות לפיצויים
מאת ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
קבלן מכר דירות לקבוצת דיירים, בבניין אשר בסמוך לו היה מגרש ריק. ברוב הגינותו, גילה הקבלן לדיירים כי המגרש הריק הסמוך שייך לו, ובכוונתו ליזום בו בנייה בזמן עתידי קרוב כלשהו. זאת ועוד, הקבלן דרש כתנאי לחוזה המכר גם התחייבות מפורשת של הדיירים כי לא יתנגדו לבנייה האמורה במגרש הסמוך.
אמנם בשלב המוקדם של רכישת הדירות עדיין לא היה ברור מה בדיוק ייבנה בסמוך, אך הדיירים חתמו על הסכמתם להימנע מהגשת התנגדויות לבנייה במגרש הצמוד לחלקתם, ואף עמדו בהתחייבותם זו - ולא הגישו שום התנגדות לבנייה.
והנה, עם חלוף הזמן, הבנייה במגרש השכן אושרה ובוצעה הלכה למעשה, והתברר לדיירים כי היא גרמה לירידת הערך של דירותיהם.
יובהר: המגרש הצמוד לחלקתם של הדיירים אשר בה נבנו דירותיהם, היה מיועד תחילה להוות שטח ציבורי פתוח. כשטח ציבורי פתוח, ניתן היה לבנות בו בניה מוגבלת, כגון - ביצוע עבודות פיתוח, גינון, מתקני נופש, פארק וכו', ואין עוררין כי ייעוד כזה רק מעלה את ערך הדירות הסמוכות, לעומת בנייה למגורים, בשל הסביבה הירוקה ובשל השירותים למגורים ומיעוט הצפיפות. על אותו מגרש הוגשה ואושרה תוכנית לביצוע בנייה גבוהה למגורים, ובעטייה של בנייה - זו ירד ערך הדירות של קבוצת הדיירים בה מדובר.
הדיירים הגישו תביעת פיצויים נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, באמצעות ב"כ עו"ד סמדר בן דור, במסגרתה מונה בסופו של דבר שמאי מכריע לבדיקת ירידת הערך של הדירות.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ביקשה לחקור את השמאי.
על החלטה זו של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לחקור את השמאי המכריע הוגש ערר, ובמסגרת ההחלטה של וועדת הערר, שדחתה את החלטת הוועדה המקומית לקיים את החקירה, נדון הנושא שבמחלוקת בעניין: זכות התביעה של הדיירים לפיצויים, לאחר שהסכימו להימנע מהתנגדות לתוכנית המתאר החדשה במגרש הסמוך.
אמנם עיקר החלטת וועדת הערר נסב על הזכות לחקירת השמאי המכריע, אולם הנושא שעל הפרק במאמר זה הוא דווקא הזכות של מי שמסכים להימנע מהתנגדות לתוכנית - לתבוע פיצויים בגין אותה תוכנית.
לטענת הוועדה המקומית, משהתחייבו הדיירים כלפי הקבלן שלא להתנגד לתוכנית, נשללה זכותם לפיצויים בגין תוכנית שהם הסכימו לה מראש. טענה זו בעייתית, כי התוכנית בה מדובר טרם התגבשה במועד התחייבות הדיירים, ומבחינה זו הם "קנו חתול בשק". אם לו הייתה כבר מגובשת, וודאי שטרם אושרה, וכל עוד חלה תוכנית על חלקה, מעריכים את החלקה בהתאם לתוכנית החלה ללא כל קשר עם תכניות עתידיות. זאת ועוד, בכל תוכנית מתאר קיים הפוטנציאל לכך שהוועדה המקומית תוכל לגבות היטל השבחה מבעלי הקרקע בגין הטבה עימהם, וככל שהטבה זו [השבחת המקרקעין] באה על חשבון אחרים, אותם אחרים שנפגעו זכאים לפיצויים, שאמורים להינתן להם מתוך היטל ההשבחה שייגבה. במצב זה, הסדר או הסכם בין דייר לקבלן הוא חסר כל תוקף ומשמעות לגבי יחסי האזרח עם רשות התכנון. האיזון נעשה כשהוועדה המקומית היא הציר המרכזי בו, היא הנותנת פיצויים לנפגעים והיא הגובה היטל השבחה מהנהנים, כאשר הקבלן הוא נהנה [ומשלם לה], ואילו הדיירים בהם מדובר - הם הנפגעים [והמקבלים ממנה]. הסדר בין הקבלן לדיירים - לא נוגע ליחסים שבין מי מהם לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
לטענת ב"כ הדיירים, ההסכם בין הדיירים לבין הקבלן אינו מעניינה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ועוד, הימנעות מהתנגדות לא מבטלת את הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה לפיו כל הנפגע מתוכנית בעל זכות תביעה נגד הוועדה המקומית.
מה גם שבאישור תוכניות, לוקחים בחשבון מראש את ההשבחה בה תזכה הוועדה המקומית על ידי גביית היטל השבחה, לעומת הפיצויים שישולמו בגין תביעות בעלי קרקעות שנפגעו מהתוכנית, ולא יעלה על הדעת לשלול מרכיב חוקי זה של התהליך התכנוני בשל חוזה-מכר בין הדיירים לקבלן.
מדובר בערר 274/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל נ' תורג'מן שמעון ואח', וועדת ערר מחוזית חיפה, יו"ר: עו"ד מ' פרזנצ'בסקי וחברי וועדת ערר ח' קציר, א' חפר-רוגובין, ש' אפק, י' נוייפלד, החלטה מיום 16 לפבר' 2006.
להלן ציטוט רלוונטי לענייננו:
"העוררים התחייבו שלא להתנגד לבניה זו אך אין חולק על כך שלא ויתרו בהסכם זה על זכותם לתבוע על פי סעיף 197".
האמירה של וועדת ערר ברורה, ולמעשה תואמת את גישת ב"כ הדיירים.
www.benezra.co.il
מדינת ישראל
משרד הפנים - מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית
תיק ערר: 274/05
גוש: 12541 מגרש: 1001
כתובת בנייה: פלמ"ח 21 טירת הכרמל
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל
ועדה מקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל
העוררים
נגד
1. תורג'מן שמעון
2. מסיעיד אורנה
3. מירי לאה
4. ממן יוסי
5. ספיר ברוך
6. נקש כרמלה
המשיבים
החלטה
1. העוררת הינה הוועדה המקומית החולקת על קביעתו של השמאי המכריע שמונה על פי החלטת ועדת הערר ובהסכמת הצדדים.
2. השמאי המכריע קבע בחוות דעתו, לאחר שבחן את טענות הצדדים, כי ערך דירות המשיבים נפגע בעקבות כניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת וזאת בשיעור שפורט בשמאות.
3. העוררת סבורה כי בשמאות זו נפלו פגמים מהותיים המצדיקים את התערבות ועדת הערר. הפגמים עליהם מלינה העוררת הינם כדלקמן:
א. השמאי המכריע התעלם מהעובדה שהמשיבים, בעלי הדירות, רכשו את דירותיהם בידיעה ברורה כי התוכנית הפוגעת נמצאת בהליכי תכנון מתקדמים. בהסכמי הרכישה הרלוונטיים צוין במפורש כי הקבלן מקדם את התוכנית הפוגעת ובמקביל התחייבו המשיבים שלא לתבוע את הקבלן בגין אותה תוכנית.
ב. ב"כ בעוררת איננו טוען כי הסכמה זו מונעת מהמשיבים להגיש תביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, או כי הסכמה זו מהווה ויתור על זכות התביעה כנגד הוועדה המקומית. עם זאת סבור ב"כ העוררת כי לנתון זה השלכה על הערכת הנזק כפי שזו נקבעה ע"י השמאי המכריע.
ג. השמאי המכריע קבע בהחלטתו כי בשנים 2001-2002 הייתה יציבות במחירי הדירות בפרוייקט וזאת כאשר תקופה זו כוללת גם את התקופה שלאחר מועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף.
ד. נתונים אלה סותרים את קביעותיו של השמאי המכריע. אם לא חל שינוי במחירי הדירות בפרויקט, כיצד ניתן לקבוע כי נגרמה פגיעה בשווי דירות המשיבים.
ה. מחירי הדירות ששולמו ע"י המשיבים שיקפו את ערך הדירות הנכון והראוי בשים לב לתוכנית ולהשלכותיה.
ו. העוררת מבקשת כי וועדת הערר תורה לשמאי להציג את עמדתו בנוגע לנקודה זו בטרם תינתן החלטה בערר.
ז. בנוסף מבקשת העוררת כי תבוטל קביעת השמאי המכריע בכל הנוגע לסעיף 200 כי הפגיעה שנגרמה עוברת את תחום הסביר וכי מן הצדק לפצות את המשיבים. העוררת טוענת כי הכרעה בנושא זה איננה בסמכות השמאי המכריע. קביעה שכזו הינה קביעה משפטית המסורה לוועדת הערר בלבד. השמאי המכריע מוסמך לקבוע את שווי הפגיעה אך אין הוא מוסמך לקבוע את סבירות הפגיעה וההצדקה שבתשלום פיצוי מאחר ונושאים אלה הינם בתחום מומחיות וועדת ערר.
4. המשיבים טוענים כי יש לדחות את הערר שבפנינו וזאת מהטעמים הבאים:
א. על פי ההלכות המשפטיות שנקבעו בנושא השמאות המכרעת המנדט של וועדת הערר להתערב בקביעותיו של השמאי המכריע הינו מצומצם. וועדת הערר איננה אמורה להחליף את שיקול דעתו של השמאי אלא מקום שבו נפלה טעות משפטית ברורה המצדיקה את התערבות וועדת הערר.
ב. גם לגופו של עניין, טוענים המשיבים, אין ממש בטענות שהועלו ע"י ב"כ העוררת. העוררת מבקשת לבחון לא את שווי הדירות בנכסי המקרקעין, אלא את נסיבותיהם הייחודיות של בעלי המקרקעין. בנושא זה ההלכה הינה ברורה. יש לשלם את שווי הקרקע בהתעלם מזהותו הייחודית של בעל הקרקע.
ג. באם טוענת העוררת כי המשיבים ויתרו על זכות התביעה בהסכם שחתמו הרי שלא הוכח נושא זה. הויתור שבהסכם מתייחס לתביעה כנגד החברה שמכרה את הדירות למשיבים ובוודאי שלא היה וויתור על זכות תביעה כנגד הוועדה המקומית על פי סעיף 197 לחוק.
ד. יתירה מכך, בהסכמי המכירה לא הובא פירוט מדויק של השינוי שאמור להתבצע בתוכנית ובוודאי שלא נאמר כי התוכנית העתידית עלולה לפגוע בשטח ציבורי פתוח הסמוך. גם התקנון עצמו אינו מפרט נושא זה ולא ניתן היה לדעת על השינוי לאחר עיון מעמיק בתשריט. העוררת לא הוכיחה כי המשיבים בדקו התשריט והיו מודעים לאותו שינוי, נשוא המחלוקת כיום.
ה. ב"כ המשיבים אף מציגה את מכתבו של ב"כ הוועדה המקומית מיום 24.9.03 בו נאמר כי השצ"פ הגובל במגרש המשיבים, יפותח כמתחייב מהוראות ההיתר שהוצא.
ו. העובדה שהייתה יציבות מחירים באזור איננה רלוונטית לדירות שלגביהן נגרם נזק. אומדן הפגיעה ע"י השמאי נערך תוך התייחסות לחלקה הקונקרטית. מכיוון שהמשיבים לא היו מודעים לשינוי המוצע בתוכנית הפוגעת, בוודאי שלא ניתן לקבוע כי במחיר ששולם הוטמע נתון זה.
ז. באשר לנושא החלת סעיף 200, הרי שנושא זה הועלה דווקא ע"י השמאי מטעם העוררת מר פ' שפירא. לפיכך, לא היה פגם בהתייחסותו של השמאי המכריע לנושא זה. בכל מקרה, נושא שיעור הפגיעה וסבירותה הינו שאלה שמאית שהשמאי המכריע רשאי להביע את עמדתו בנדון.
ח. לטענת ב"כ העוררת, באם קובע השמאי המכריע כי פגיעה איננה עוברת את תחום הסביר, הנושא אמור לעבור לבדיקת וועדת הערר. באם קבע השמאי שהפגיעה חורגת מתחום הסביר, מחייבת קביעה זו את כל הצדדים.
5. לאחר שבחנה וועדת הערר את טענות הצדדים, סבורה הוועדה כי דין הערר להידחות וזאת מהטעמים הבאים:
א. אין מחלוקת כיום כי תחום התערבותה של וועדת הערר בהחלטת המשאי המכריע הינו מצומצם וזאת כפי שנקבע בפסיקות בתי המשפט המינהליים בנושא [ר' עת"מ 588/02, ת"א - שם נקבע כי מן הראוי שהתערבות בהחלטות השמאי המכריע תיעשה במקרים יוצאי דופן וחריגים].
ב. בוודאי שהתערבות זו מצומצמת כאשר החלטת השמאי המכריע מתייחסת לאספקטים שמאיים.
ג. הטענה כי העוררים היו מודעים לשינוי שאושר בתוכנית הפוגעת בטרם רכשו את דירתם, לא הוכחה כדבעי: ההוראות שנקבעו בהסכמי הרכישה אינן מלמדות כי המשיבים היו מודעים לשינוי במעמדו של השצ"פ הסמוך לביתם. כל שנמסר להם הוא על כוונת המוכרת לאשר בניה נוספת אך מבלי שניתן פירוט מדויק לשינויים המתחייבים. העוררים התחייבו שלא להתנגד לבנייה זו אך אין חולק על כך שלא ויתרו בהסכם זה על זכותם לתבוע על פי סעיף 197.
ד. בנסיבות אלה לא ניתן לקבוע שמחיר הדירות נגזר מידיעת המשיבים על המצב התכנוני. צדק השמאי המכריע עת קבע שהמבחן לפגיעה בערך הדירות הינו אובייקטיבי, בהתאם לשורה של פסקי הדין שצוטטו בהחלטתו.
ה. השמאי איננו קובע בהחלטתו את יציבות מחירי הדירות בתקופה שלפני כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף ולאחריה. בהחלטתו של השמאי נאמר כי בשנים 2000-2001 הייתה יציבות במחירי הדירות, כאשר יש לזכור שמועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף הינו ביום 16.10.01. לפיכך, סבורים אנו כי קביעתו של השמאי המכריע איננה מחייבת הבהרה, שהרי לא נטען כי הוצגו עסקאות שנעשו לאחר מועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף.
ו. סופו של דבר, קביעתו של השמאי בדבר ירידת הערך מתבססת על שיקולים שמאיים שלא הוכח כי נפל בהם פגם המצדיק את התערבותנו.
ז. באשר להפעלת סעיף 200 אכן אנו סבורים כי צודקת העוררת בטענתה כי ההכרעה בנושא זה מסורה לוועדת הערר. עם זאת, אין פגם בקביעת עמדה בנושא זה לאור העובדה שהנושא נטען על ידי השמאי מטעם העוררת.
ח. באשר לנושא עצמו, סבורים אנו כי לאור העובדה שהפגיעה הינה בדירות מגורים, בהיקף של 5%-8% אין מקום להפעלת סעיף 200 ואיננו סבורים שקיימת הצדקה שלא לשלם פיצויים לעוררים. התוכנית הינה עצמה לא נועדה להיטיב עם העוררים והציבור, שהרי מטרת התוכנית הינה הפיכת שצ"פ מאושר למגורים. מטרה שכזו איננה יכולה להצדיק מתן פטור לוועדה המקומית מתשלום פיצויים.
6. לפיכך, הוחלט לדחות את הערר. הוועדה המקומית תשלם למשיבים הוצאות שכ"ט בשיעור כולל של 10% + מע"מ מסכום הפיצוי בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד לתשלום בפועל.
ההחלטה התקבלה פה אחד בתאריך 16.2.2006, על ידי יו"ר הוועדה מר משה פרזמצ'בסקי וחבריה: גב' חנה קציר, גב' אורית חפר-רוגובין, מר שמחה אפק ומר יגאל נוייפלד.
___________ __________
שלומית נווה עו"ד משה פרזנצ'בסקי
מזכירת וועדת הערר יו"ר וועדת הערר
לא מבטלת הזכות לפיצויים
מאת ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
קבלן מכר דירות לקבוצת דיירים, בבניין אשר בסמוך לו היה מגרש ריק. ברוב הגינותו, גילה הקבלן לדיירים כי המגרש הריק הסמוך שייך לו, ובכוונתו ליזום בו בנייה בזמן עתידי קרוב כלשהו. זאת ועוד, הקבלן דרש כתנאי לחוזה המכר גם התחייבות מפורשת של הדיירים כי לא יתנגדו לבנייה האמורה במגרש הסמוך.
אמנם בשלב המוקדם של רכישת הדירות עדיין לא היה ברור מה בדיוק ייבנה בסמוך, אך הדיירים חתמו על הסכמתם להימנע מהגשת התנגדויות לבנייה במגרש הצמוד לחלקתם, ואף עמדו בהתחייבותם זו - ולא הגישו שום התנגדות לבנייה.
והנה, עם חלוף הזמן, הבנייה במגרש השכן אושרה ובוצעה הלכה למעשה, והתברר לדיירים כי היא גרמה לירידת הערך של דירותיהם.
יובהר: המגרש הצמוד לחלקתם של הדיירים אשר בה נבנו דירותיהם, היה מיועד תחילה להוות שטח ציבורי פתוח. כשטח ציבורי פתוח, ניתן היה לבנות בו בניה מוגבלת, כגון - ביצוע עבודות פיתוח, גינון, מתקני נופש, פארק וכו', ואין עוררין כי ייעוד כזה רק מעלה את ערך הדירות הסמוכות, לעומת בנייה למגורים, בשל הסביבה הירוקה ובשל השירותים למגורים ומיעוט הצפיפות. על אותו מגרש הוגשה ואושרה תוכנית לביצוע בנייה גבוהה למגורים, ובעטייה של בנייה - זו ירד ערך הדירות של קבוצת הדיירים בה מדובר.
הדיירים הגישו תביעת פיצויים נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, באמצעות ב"כ עו"ד סמדר בן דור, במסגרתה מונה בסופו של דבר שמאי מכריע לבדיקת ירידת הערך של הדירות.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ביקשה לחקור את השמאי.
על החלטה זו של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לחקור את השמאי המכריע הוגש ערר, ובמסגרת ההחלטה של וועדת הערר, שדחתה את החלטת הוועדה המקומית לקיים את החקירה, נדון הנושא שבמחלוקת בעניין: זכות התביעה של הדיירים לפיצויים, לאחר שהסכימו להימנע מהתנגדות לתוכנית המתאר החדשה במגרש הסמוך.
אמנם עיקר החלטת וועדת הערר נסב על הזכות לחקירת השמאי המכריע, אולם הנושא שעל הפרק במאמר זה הוא דווקא הזכות של מי שמסכים להימנע מהתנגדות לתוכנית - לתבוע פיצויים בגין אותה תוכנית.
לטענת הוועדה המקומית, משהתחייבו הדיירים כלפי הקבלן שלא להתנגד לתוכנית, נשללה זכותם לפיצויים בגין תוכנית שהם הסכימו לה מראש. טענה זו בעייתית, כי התוכנית בה מדובר טרם התגבשה במועד התחייבות הדיירים, ומבחינה זו הם "קנו חתול בשק". אם לו הייתה כבר מגובשת, וודאי שטרם אושרה, וכל עוד חלה תוכנית על חלקה, מעריכים את החלקה בהתאם לתוכנית החלה ללא כל קשר עם תכניות עתידיות. זאת ועוד, בכל תוכנית מתאר קיים הפוטנציאל לכך שהוועדה המקומית תוכל לגבות היטל השבחה מבעלי הקרקע בגין הטבה עימהם, וככל שהטבה זו [השבחת המקרקעין] באה על חשבון אחרים, אותם אחרים שנפגעו זכאים לפיצויים, שאמורים להינתן להם מתוך היטל ההשבחה שייגבה. במצב זה, הסדר או הסכם בין דייר לקבלן הוא חסר כל תוקף ומשמעות לגבי יחסי האזרח עם רשות התכנון. האיזון נעשה כשהוועדה המקומית היא הציר המרכזי בו, היא הנותנת פיצויים לנפגעים והיא הגובה היטל השבחה מהנהנים, כאשר הקבלן הוא נהנה [ומשלם לה], ואילו הדיירים בהם מדובר - הם הנפגעים [והמקבלים ממנה]. הסדר בין הקבלן לדיירים - לא נוגע ליחסים שבין מי מהם לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
לטענת ב"כ הדיירים, ההסכם בין הדיירים לבין הקבלן אינו מעניינה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ועוד, הימנעות מהתנגדות לא מבטלת את הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה לפיו כל הנפגע מתוכנית בעל זכות תביעה נגד הוועדה המקומית.
מה גם שבאישור תוכניות, לוקחים בחשבון מראש את ההשבחה בה תזכה הוועדה המקומית על ידי גביית היטל השבחה, לעומת הפיצויים שישולמו בגין תביעות בעלי קרקעות שנפגעו מהתוכנית, ולא יעלה על הדעת לשלול מרכיב חוקי זה של התהליך התכנוני בשל חוזה-מכר בין הדיירים לקבלן.
מדובר בערר 274/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל נ' תורג'מן שמעון ואח', וועדת ערר מחוזית חיפה, יו"ר: עו"ד מ' פרזנצ'בסקי וחברי וועדת ערר ח' קציר, א' חפר-רוגובין, ש' אפק, י' נוייפלד, החלטה מיום 16 לפבר' 2006.
להלן ציטוט רלוונטי לענייננו:
"העוררים התחייבו שלא להתנגד לבניה זו אך אין חולק על כך שלא ויתרו בהסכם זה על זכותם לתבוע על פי סעיף 197".
האמירה של וועדת ערר ברורה, ולמעשה תואמת את גישת ב"כ הדיירים.
www.benezra.co.il
מדינת ישראל
משרד הפנים - מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית
תיק ערר: 274/05
גוש: 12541 מגרש: 1001
כתובת בנייה: פלמ"ח 21 טירת הכרמל
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל
ועדה מקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל
העוררים
נגד
1. תורג'מן שמעון
2. מסיעיד אורנה
3. מירי לאה
4. ממן יוסי
5. ספיר ברוך
6. נקש כרמלה
המשיבים
החלטה
1. העוררת הינה הוועדה המקומית החולקת על קביעתו של השמאי המכריע שמונה על פי החלטת ועדת הערר ובהסכמת הצדדים.
2. השמאי המכריע קבע בחוות דעתו, לאחר שבחן את טענות הצדדים, כי ערך דירות המשיבים נפגע בעקבות כניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת וזאת בשיעור שפורט בשמאות.
3. העוררת סבורה כי בשמאות זו נפלו פגמים מהותיים המצדיקים את התערבות ועדת הערר. הפגמים עליהם מלינה העוררת הינם כדלקמן:
א. השמאי המכריע התעלם מהעובדה שהמשיבים, בעלי הדירות, רכשו את דירותיהם בידיעה ברורה כי התוכנית הפוגעת נמצאת בהליכי תכנון מתקדמים. בהסכמי הרכישה הרלוונטיים צוין במפורש כי הקבלן מקדם את התוכנית הפוגעת ובמקביל התחייבו המשיבים שלא לתבוע את הקבלן בגין אותה תוכנית.
ב. ב"כ בעוררת איננו טוען כי הסכמה זו מונעת מהמשיבים להגיש תביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, או כי הסכמה זו מהווה ויתור על זכות התביעה כנגד הוועדה המקומית. עם זאת סבור ב"כ העוררת כי לנתון זה השלכה על הערכת הנזק כפי שזו נקבעה ע"י השמאי המכריע.
ג. השמאי המכריע קבע בהחלטתו כי בשנים 2001-2002 הייתה יציבות במחירי הדירות בפרוייקט וזאת כאשר תקופה זו כוללת גם את התקופה שלאחר מועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף.
ד. נתונים אלה סותרים את קביעותיו של השמאי המכריע. אם לא חל שינוי במחירי הדירות בפרויקט, כיצד ניתן לקבוע כי נגרמה פגיעה בשווי דירות המשיבים.
ה. מחירי הדירות ששולמו ע"י המשיבים שיקפו את ערך הדירות הנכון והראוי בשים לב לתוכנית ולהשלכותיה.
ו. העוררת מבקשת כי וועדת הערר תורה לשמאי להציג את עמדתו בנוגע לנקודה זו בטרם תינתן החלטה בערר.
ז. בנוסף מבקשת העוררת כי תבוטל קביעת השמאי המכריע בכל הנוגע לסעיף 200 כי הפגיעה שנגרמה עוברת את תחום הסביר וכי מן הצדק לפצות את המשיבים. העוררת טוענת כי הכרעה בנושא זה איננה בסמכות השמאי המכריע. קביעה שכזו הינה קביעה משפטית המסורה לוועדת הערר בלבד. השמאי המכריע מוסמך לקבוע את שווי הפגיעה אך אין הוא מוסמך לקבוע את סבירות הפגיעה וההצדקה שבתשלום פיצוי מאחר ונושאים אלה הינם בתחום מומחיות וועדת ערר.
4. המשיבים טוענים כי יש לדחות את הערר שבפנינו וזאת מהטעמים הבאים:
א. על פי ההלכות המשפטיות שנקבעו בנושא השמאות המכרעת המנדט של וועדת הערר להתערב בקביעותיו של השמאי המכריע הינו מצומצם. וועדת הערר איננה אמורה להחליף את שיקול דעתו של השמאי אלא מקום שבו נפלה טעות משפטית ברורה המצדיקה את התערבות וועדת הערר.
ב. גם לגופו של עניין, טוענים המשיבים, אין ממש בטענות שהועלו ע"י ב"כ העוררת. העוררת מבקשת לבחון לא את שווי הדירות בנכסי המקרקעין, אלא את נסיבותיהם הייחודיות של בעלי המקרקעין. בנושא זה ההלכה הינה ברורה. יש לשלם את שווי הקרקע בהתעלם מזהותו הייחודית של בעל הקרקע.
ג. באם טוענת העוררת כי המשיבים ויתרו על זכות התביעה בהסכם שחתמו הרי שלא הוכח נושא זה. הויתור שבהסכם מתייחס לתביעה כנגד החברה שמכרה את הדירות למשיבים ובוודאי שלא היה וויתור על זכות תביעה כנגד הוועדה המקומית על פי סעיף 197 לחוק.
ד. יתירה מכך, בהסכמי המכירה לא הובא פירוט מדויק של השינוי שאמור להתבצע בתוכנית ובוודאי שלא נאמר כי התוכנית העתידית עלולה לפגוע בשטח ציבורי פתוח הסמוך. גם התקנון עצמו אינו מפרט נושא זה ולא ניתן היה לדעת על השינוי לאחר עיון מעמיק בתשריט. העוררת לא הוכיחה כי המשיבים בדקו התשריט והיו מודעים לאותו שינוי, נשוא המחלוקת כיום.
ה. ב"כ המשיבים אף מציגה את מכתבו של ב"כ הוועדה המקומית מיום 24.9.03 בו נאמר כי השצ"פ הגובל במגרש המשיבים, יפותח כמתחייב מהוראות ההיתר שהוצא.
ו. העובדה שהייתה יציבות מחירים באזור איננה רלוונטית לדירות שלגביהן נגרם נזק. אומדן הפגיעה ע"י השמאי נערך תוך התייחסות לחלקה הקונקרטית. מכיוון שהמשיבים לא היו מודעים לשינוי המוצע בתוכנית הפוגעת, בוודאי שלא ניתן לקבוע כי במחיר ששולם הוטמע נתון זה.
ז. באשר לנושא החלת סעיף 200, הרי שנושא זה הועלה דווקא ע"י השמאי מטעם העוררת מר פ' שפירא. לפיכך, לא היה פגם בהתייחסותו של השמאי המכריע לנושא זה. בכל מקרה, נושא שיעור הפגיעה וסבירותה הינו שאלה שמאית שהשמאי המכריע רשאי להביע את עמדתו בנדון.
ח. לטענת ב"כ העוררת, באם קובע השמאי המכריע כי פגיעה איננה עוברת את תחום הסביר, הנושא אמור לעבור לבדיקת וועדת הערר. באם קבע השמאי שהפגיעה חורגת מתחום הסביר, מחייבת קביעה זו את כל הצדדים.
5. לאחר שבחנה וועדת הערר את טענות הצדדים, סבורה הוועדה כי דין הערר להידחות וזאת מהטעמים הבאים:
א. אין מחלוקת כיום כי תחום התערבותה של וועדת הערר בהחלטת המשאי המכריע הינו מצומצם וזאת כפי שנקבע בפסיקות בתי המשפט המינהליים בנושא [ר' עת"מ 588/02, ת"א - שם נקבע כי מן הראוי שהתערבות בהחלטות השמאי המכריע תיעשה במקרים יוצאי דופן וחריגים].
ב. בוודאי שהתערבות זו מצומצמת כאשר החלטת השמאי המכריע מתייחסת לאספקטים שמאיים.
ג. הטענה כי העוררים היו מודעים לשינוי שאושר בתוכנית הפוגעת בטרם רכשו את דירתם, לא הוכחה כדבעי: ההוראות שנקבעו בהסכמי הרכישה אינן מלמדות כי המשיבים היו מודעים לשינוי במעמדו של השצ"פ הסמוך לביתם. כל שנמסר להם הוא על כוונת המוכרת לאשר בניה נוספת אך מבלי שניתן פירוט מדויק לשינויים המתחייבים. העוררים התחייבו שלא להתנגד לבנייה זו אך אין חולק על כך שלא ויתרו בהסכם זה על זכותם לתבוע על פי סעיף 197.
ד. בנסיבות אלה לא ניתן לקבוע שמחיר הדירות נגזר מידיעת המשיבים על המצב התכנוני. צדק השמאי המכריע עת קבע שהמבחן לפגיעה בערך הדירות הינו אובייקטיבי, בהתאם לשורה של פסקי הדין שצוטטו בהחלטתו.
ה. השמאי איננו קובע בהחלטתו את יציבות מחירי הדירות בתקופה שלפני כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף ולאחריה. בהחלטתו של השמאי נאמר כי בשנים 2000-2001 הייתה יציבות במחירי הדירות, כאשר יש לזכור שמועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף הינו ביום 16.10.01. לפיכך, סבורים אנו כי קביעתו של השמאי המכריע איננה מחייבת הבהרה, שהרי לא נטען כי הוצגו עסקאות שנעשו לאחר מועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף.
ו. סופו של דבר, קביעתו של השמאי בדבר ירידת הערך מתבססת על שיקולים שמאיים שלא הוכח כי נפל בהם פגם המצדיק את התערבותנו.
ז. באשר להפעלת סעיף 200 אכן אנו סבורים כי צודקת העוררת בטענתה כי ההכרעה בנושא זה מסורה לוועדת הערר. עם זאת, אין פגם בקביעת עמדה בנושא זה לאור העובדה שהנושא נטען על ידי השמאי מטעם העוררת.
ח. באשר לנושא עצמו, סבורים אנו כי לאור העובדה שהפגיעה הינה בדירות מגורים, בהיקף של 5%-8% אין מקום להפעלת סעיף 200 ואיננו סבורים שקיימת הצדקה שלא לשלם פיצויים לעוררים. התוכנית הינה עצמה לא נועדה להיטיב עם העוררים והציבור, שהרי מטרת התוכנית הינה הפיכת שצ"פ מאושר למגורים. מטרה שכזו איננה יכולה להצדיק מתן פטור לוועדה המקומית מתשלום פיצויים.
6. לפיכך, הוחלט לדחות את הערר. הוועדה המקומית תשלם למשיבים הוצאות שכ"ט בשיעור כולל של 10% + מע"מ מסכום הפיצוי בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד לתשלום בפועל.
ההחלטה התקבלה פה אחד בתאריך 16.2.2006, על ידי יו"ר הוועדה מר משה פרזמצ'בסקי וחבריה: גב' חנה קציר, גב' אורית חפר-רוגובין, מר שמחה אפק ומר יגאל נוייפלד.
___________ __________
שלומית נווה עו"ד משה פרזנצ'בסקי
מזכירת וועדת הערר יו"ר וועדת הערר
ד"ר אברהם בן עזרא
